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11 May

《時事觀察》租賃專法百億商機 平台業者夯「包租代管」

「租賃專法」6月27日上路,房產業者預期,將衍生「包租代管」商機,每年上看百億元。(本報系資料照片)

《租賃住宅市場發展及管理條例》(簡稱租賃專法)於去年12月27日公布,內政部日前通過「施行細則」將於今年6月27日正式實施上路,為了保障雙方權益,專法明確規範出租人或承租人要求提前終止租約時,均應提出證明作為認定依據。

內政部表示,《租賃住宅市場發展及管理條例施行細則》共32條,為了避免出租人或承租人濫用租賃條例得提前終止租約之規定,施行細則明定不論房東或房客想提前終止,都必須要提出法定終止租約要件。實施後租賃住宅服務業屬許可行業,為落實業者及從業人員的管理與輔導,施行細則也詳細規範租賃住宅服務業申請許可登記及變更之程序、辦理廣告、執行業務受監督輔導等相關規定。

租賃專法七大變革,未來租賃市場將走向專業化。(本報系資料照片)

租賃專法有七大改革,一、契約:私約無法律效力,租屋契約將不再使用私人契約,合約改採定型化住宅租賃契約的「公契」。二、綜所稅優惠:房東委託包租代管業者每月租金六千元以下免稅,六千到二萬元租金53%計算。三、房屋稅及地價稅優惠:地方政府適當減徵以五年為限,行政院視情況可延長一次。四、廣告不實:處一萬以上五萬以下罰緩。五、房東保障:房客遲繳租金兩個月以上,未經房東同意轉租他人,房客損毀住宅不為修繕,房東得提前終止契約。六、房客保障:押金不得超過兩個月房租總額,住宅有修繕必要房東不再期限內修繕可得提前終止契約。七、租賃爭議:發生爭議時得向地方政府申請調解可免徵調處費用。

據資料統計租屋爭議主要為「押金返還」、「修繕問題」、「終止租約」、「租金欠繳」四大問題,修法除了有利解決減少租賃雙方糾紛外,其主要目的還是為了稅收考量;有租屋經驗者都知道民間一般租賃少有報稅,主要原因就是屋主租金收入必須列入綜合所得報稅,因此多半房東不願名下房屋做營登,除非是公司行號承租需變更為營業用稅,但簽約時也會將增加的稅金部分要求由承租人負擔。政府過去除了在推動實價登錄及房地合一稅外,未來還有租賃專法上路,這也正好說明現階段雖然房地產景氣仍在下修中,但是租賃市場因稅金轉嫁還是逐年上漲的結果。

為了鼓勵屋主釋出閒置住宅提供租賃使用,有效降低空屋率,若委託專業經營機構管理1年以上則享有租稅優惠規定,租賃契約及委託服務業契約皆應達到1年以上;而每屋享租金所得稅優惠的認定基準,則以戶政機關編訂的每一個別門牌認定,無門牌則以房屋稅籍登載範圍認定。租賃市場以往每年的租金規模大約2400億元,現在將因租賃專法而面臨重大變革,而「包租代管」所衍生出的商機,保守估計每年將上看百億元以上。

文章來源:《不動產im.B粉絲專頁》

◆文/不動產im.B協理施慶鍾

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